【社長ブログ】「安い&良い」土地はない⁉注意点 とは？土地の探し方解説ブログ
Contents
「土地は一生もの」家は？
「土地探し 土地は一生もの」という不動産屋さんの言葉から
気に入った土地が予算オーバーで勢いで買ってしまって
「土地に予算をかけすぎて建物の予算がなくなった」
というお客様に出会いました。
住宅づくりにおいては不動産屋さんはプロではない。
土地を販売しているだけですよね。
では、その不動産屋さんに質問です。
建物は一生ものではないのでしょうか？
当然建物はほとんどの人が一生に一度の家づくりだから一生ものですよね。
ものすごく無責任な言葉だと思います。
不動産屋さんにとっては土地さえ売れればいいのかもしれませんが
お客様にとっては土地と建物、両方が大切なのです。
どんな土地が良いのか
住宅を300棟近くお引き渡ししてきた
住宅の作り手からみて
土地の探し方や、そもそもどんな土地がいいの？など
土地に関するお悩みをすっきり解決していきたいと思います。
また「住宅は人生に3度建てないと思い通りの家が建たない」
などという都市伝説も結構聞きます。
ほとんどの人が人生でおそらく1度の家づくり
1番大切なことは
その土地が持つ特徴を生かしきった家づくりだと思います。
私が考える理想は一軒一軒の住宅が街並みをつくり出すことです。
土地に掘り出し物はない！？
土地の探し方＝掘り出し物を探す。見つける。
ではないでしょうか
そのために、不動産屋をハシゴする
結構大変でした。10年前までは
そもそも不動産仲介においては
買主と売主双方から不動産手数料を得られるため
不動産屋さんは情報をWEB上に積極的にアップしようとしませんでした。
そのため
土地探しサイトの情報が増えだすのに
インターネットの普及からかなり遅れることになりました。
ただし、今ではほぼ掘り出し物はなくなりました。
1か月経って情報がWEB上にアップされないと
売主さんが「なんで？」ってなるからです。
つまり、今は
土地は「探す」というよりも
「今ある中から選択する」に変わったのです。
という事は今求められるのは
決断する速さです。
掘り出し物の時代は
足で稼いだだけむしろ良かったのですが、
表に出ている情報から選択する時代では皆同じ条件なのです。
同じエリアでいい土地は
他の人も狙っていて一瞬で無くなる、なんてことも。
例えると「競技カルタ」です。
つまり
今の土地探しの必勝法も競技カルタにヒントがあるのかもしれません。
土地決め、まずはエリアから？
そもそも土地はみんなどうやって決めている？
一生に1回の家を建てる場所決め
まぁまぁ大変
土地を決める決め手って？
駅近？予算？広さ？
ほとんどの人が土地の「エリア」を最初に決めている
なぜそのエリア？「エリア」を決める、決め手は…
賃貸を借りた時から「このエリアで家を建てよう」と決めて住んでいる
賃貸で住んでいて、結局「子供の学校区があるから」
「実家の近くで」と思っている
ほとんどの人がそんな風にして決めている
それから条件。
土地に対して出せる予算に対してちょっとでもいい条件で取捨選択する
要するに
エリアを決めて、エリアの中で比べている
だけど1番最初に
エリアが決まっているのはなぜ？
まず疑う
コスト？子供の学校区？
土地を探す時
「資産価値」のある土地を買う
「資産価値で決める」という選択肢があるかどうか
ここがまず分かれ目
資産価値とは？
土地の価格が高いところは資産価値が高い？
資産価値の高いところは高いから買えない？
都市部の街中のロケーションだけが資産価値が高い訳ではない
立地なんかも関係してきます
例えば、景色がすごくいいとか。
景色がキレイでいい土地・建物なら次の世代に求められるかもしれません
将来「その土地と家を買いたい」と思う人がいるかどうか
他の誰かが「欲しいな」と思えたら
それは資産価値
僕自身も田舎のエリアに住んでいますけど
エリアが気に入っている、好きだったらいい
そのエリアの中で「資産価値の高い土地」を探そう、ということです
…普通はなかなかないですが笑
そのエリアの魅力や資産価値は
そこのエリアに住む人たちが決める
だから好きなエリアの土地に資産価値を作ってみました
ちはやふる…からくれないに…
「千早ぶる 神代もきかず 龍田川 からくれなゐに 水くくるとは」
百人一首16番 在原業平の歌です。
映画、漫画、アニメで大人気「ちはやふる」
末次由紀さん原作の少女漫画
映画ではヒロイン千早を広瀬すずさんが演じ、大ヒットしましたよね。
私は男子ですが姉がいたので少女漫画を読むことに抵抗はなく
漫画を先に読んでから映画を観ました。
映画版は漫画本編とちょっとストーリーが違っててそこがまたイイ。
本題に入ります。
掘り出し物の時代は足で稼いだだけむしろ良かったのですが、
表に出ている情報から選択する時代では皆同じ条件なのです。
同じエリアでいい土地は他の人も狙っていて一瞬で無くなる、なんてことも。
「決断する速さが土地を決める決め手」といいましたが
競技かるたでは
上の句を読んで「ちは」で、下の句「からくれなゐ」を瞬時に取ります
歌を覚えているのは必須としてどの場所にどの札があるのかを記憶し、
耳で聞いた音が音になる前に息づかいで反応して払うスピード。
真剣勝負の一瞬の居合の達人のようです。
これを土地探しに例えると
「決める速さ」に加えて「準備する事」が大切なのです。
話の流れとして資産価値とエリア決めの話を挟みましたが
まずはエリア決め、
次に決めた金額でエリア内の今ある土地を全てピックアップ、
そして全部見てそれぞれの土地を評価して気に入った順に並べます。
そうすると「買う理由」「買わない理由」が明確になります。
その中で一目惚れした土地があれば良いのですが…なかなかそうはいきません。
ここまで準備して、さぁ ”競技かるた” です。
つまり
今はない新着の土地が出た瞬間、誰よりも速くその土地を買う決断ができるか
そのエリアの 相場感 と 自分の土地に対する明確な要望の整理
そして最後に大事なのが覚悟…ではなくて
「時期」
いつまでに、が無いと絶対に決まりません。
逆に時期が決まってここまで準備できていれば、
同じエリアで探しているライバルに判断スピードで負ける事はありません。
こう考えると土地探しは、まさに”競技かるた”です。
既存の土地情報量
新着の土地情報スピード
土地の目利きをするサポートできるパートナー
大前提として土地にかける金額をどうやってきめるか
これらの条件が揃わないと土地探しはそもそも成り立ちません。
地域No.1の土地情報量と新着スピード
丸亀・坂出・宇多津エリアでWEB上での土地掲載は
10年前は 300件
3年後には 700件
現在では 2500件
WEB上にほぼ土地の情報はあります。
ただ、不動産サイトの数も増えて、
お客様が自身でもれなくダブりなく全部チェックするのは大変です。
全ての不動産サイトを網羅した情報が必要ですね。
その中から自分のエリアで予算内の土地を全部見る。
そして、無ければ新着を待つ。わけですが
新着の土地情報を常にチェックし続けなければなりません。
いくつものサイトをずっとチェックし続ける。これも相当大変です。
既存の土地情報量
新着の土地情報スピード
の両方を
お客様の代わりに探すサービスが現在の不動産屋さんに求められます。
土地情報量No.1の不動産屋さんは直接 売主さんから委託されている数ではなく、
WEB上の不動産サイトから情報を抽出し、モレ・ダブりをチェックし
情報をまとめる事ができるか、なのです。
そして情報を毎日更新し、新着を管理する必要があります。
これを人海戦術でやるのは
事務員さんが何人いても午前中に情報をまとめきれません。
でも、やるしかない？
弊社は地域No.1の情報量と最速の新着情報スピードを持っていますが
その秘密は。。。ご来店ください。
本業はもちろん不動産屋でなく住宅屋ですが…。
現在は中讃エリアだけでなく高松市もカバーしています。
土地の目利きをするサポートできるパートナー
今日は安全パトロールで現場巡回していたのですが
12区画の土地に弊社も含め、メーカー、工務店が建設ラッシュでした。
東西の計画道路に対して南側接道の家は日当たりのいい設計ができますが
北側接道で駐車場を北側に取ると南側に取った庭はどうしても
隣の団地の建物の影響で日陰になってしまいます。
実際に北側接道の区画で平屋を建てていた現場がありました。
土地が60坪くらいなので建物を南面いっぱいまで配置していました。
高窓等の工夫も見当たらず家には日射が入らない設計となっていました。
施主がのぞんでいる可能性もありますが
冬の日射取得がなくて暖房負荷が増える事をきちんと説明しているか疑問です。
北側接道は南側接道よりも日当たりが悪いので
売れ残らないように坪単価を安く設定されることが多いです。
ただ、分譲業者は日当たりの説明をしているのでしょうか？
私は土地を目利きするときにスマホアプリ
「サン・サーベイヤー」を使って隣地の建物の日陰の影響をチェックします。
具体的には最も太陽高度の低い冬至の日当たりをチェックすることで
冬の暖房エネルギーとなる日射取得量の見当がつきます。
不動産屋さんの中で日射取得の設計ができる人はほぼいないと思いますが
建売でない以上、建築業者が設計しています。
その建築業者も土地の日射に対する責任はないので
結果としてプロサイドでは日射取得に対して責任を負う人がいなくなるのです。
ただ、私が設計するのであれば
日射の条件が厳しいなりに何とかしちゃいますけどね（笑）
何とかなるのであれば
日射条件が悪くて坪単価の安い土地はお買い得かもしれません
土地を目利きするパートナーは
日射取得の設計ができる住宅屋さんしかいないということになる訳ですが…
もちろん日射取得の設計だけが目利きの条件ではありません
これは条件の一つにすぎません
そして残念なことに
住宅屋さんは不動産屋さんではないので土地を一緒に探してはくれません
困りましたね。
買主（お客様）側に立った不動産サービスとは？
意外と知らない「両手」の話
業界用語で「両手」と呼ばれる言葉があります。
不動産業者自身が分譲業者の場合
不動産手数料を請求することはできません。
不動産手数料は言い換えると「仲介手数料」なのです。
仲介ですから売主さんからも買主さんからも
双方から手数料を得ることができます。
これが「両手」です。
買主さんはできるだけ安く買いたいですし
売主さんはできるだけ高く売りたい
価格だけではなく条件面でそもそも利益相反する関係です。
仲介業者は売主さんから依頼を受けて買主さんを探すわけですから
おのずと売主さん側とは最初から信頼関係ができています。
一方、買主さんとは信頼関係が無いところからスタートします。
明らかに買主さんにとって不利な条件となる可能性が高いです。
海外では両手行為は法律で禁じられており
売主さん側の不動産業者と買主さん側の不動産業者は
それぞれ別にしなければなりません。
ですから双方の不動産業者が代理人として仲介をするので
利益相反の関係を調整する事が可能となります。
日本でも業界用語で「分かれ」という方法で買主さんと売主さんに
それぞれ別の不動産業者が入る事が出来ます。
買主さんは売主さんの不動産業者を仲介業者とするのではなく
自身の不動産業者をたてて仲介に臨むことができるのですが、
売主さん側の仲介業者から買うことがほとんど。
買主さん側に特化した不動産サービスが少ないです。
弊社は住宅業者ですが
不動産業者として買主さん側の仲介に特化した不動産サービスを行っております。
さらにお話した
「住宅屋でしかできない目利き」がそもそもできるのです。
土地を決められない理由とは
土地を決めきれない理由はたった二つ
一つは
「他にもっといい土地があるかも」と思っていつまでも決められない事
もう一つは
そもそも土地にかける予算が決まっていない事です。
同じエリアの中で
1000万円の土地と1300万円の土地
どう考えても1300万円の方が良い土地です。
条件面が同じであれば
おそらく1300万円の土地は1.3倍の広さのはずです。
同じ広さなら条件面が300万円分いいはずです。
道が広い
南向きで日当たりが良い
土地の形がきれい
小学校が近い
スーパーが近い etc
ここで売主さん側の不動産屋さんは「土地は一生ものですから」と言って
1300万円の土地を薦めます。
本当は不動産手数料が多い土地を売ろうとしているだけなのですが
では1000万円の土地は駄目な土地なのでしょうか？
700万円で探している人にとっては高嶺の花です。
ちょうど柔道やボクシングの階級のようなものです。
軽量級の金メダリストが上の階級では全く通用しません。
1000万円と決めたら1300万円の土地は絶対に見てはいけません。
「今思えば、あの土地買っておけば良かった…」
いざ目の前に良さそうな土地が出てきても
「迷っているうちに売れてしまった…」
1年以上、延々と土地を決められない地獄の”土地決めれないループ”が続きます。
土地にかける予算を決めて、
エリア内でその金額で買える土地情報を漏れなくダブりなくチェック。
そして条件に合った土地が出たら即決。
土地を決めるためにはこの事前準備とスピード感が必要です。
「土地にいくらかけるのか決める」
どうやって？
【 土地金額 + 建物金額 ＝ 予算 】なのだとすれば、
建物にいくらかけるのか決めなければ
土地にいくらかけるのか決めることは出来ません。
予算オーバーにならないように
建物か土地のどちらかを妥協しなければいけない、という方が多いと思います。
でも実は「いい家」を建てた方が
妥協しないで「いい土地」を買える、かもしれません。
過去のシューイチでも書いてきました
「『いい家』にすると安くなる」という話。
▼「『いい家』が安い」とは？▼
【建設コスト + 将来コスト ＝ トータルコスト】という考え方で予算を考えた時
建設コストが高くなっても、将来コストが安くなって
トータルコストが安くなるのなら、
その安くなった金額分、土地にかけることができるのです。
弊社でお家を建てることを考えられているお客様には
実際にお客様の収支や貯金額からこの「トータルコスト」をチェックしています。
トータルコストを確認し、建物と土地にかける金額をしっかり決めておくことで
土地も迷いなく決めることができます。
まとめ
土地は一生もの。
土地の探し方
どんな土地が良いのか？
まずエリア決め
将来その土地を買いたいと思う人がいる
「資産価値」のある土地を選ぶ。
そんな土地は街中にしかない、と思っていませんか？
自分が住みたいエリアの中でも「景色がいい」とか。
誰かが「欲しい」と思う魅力があれば、それは資産価値です。
でも同じエリアのいい土地は、他の人も狙っています。
土地に掘り出し物はありません
今ある中から選択します
「もう少し待ってみよう」
…延々と続く”土地決められないループ”にはまる前に。
＜土地探し必勝法＞
今このご時世、WEB上に土地の情報はほぼ全てあります。
求められるのは
競技カルタのような「事前準備」「決断する速さ」
＜事前に準備すること＞
- 買う理由、買わない理由を明確に
- いつまでに？時期を決める
- 土地にいくらかけるか
土地を決められない理由は「他にもっといい土地があるかも」と思ってしまうこと
買う条件・理由と期限を設けてそれに合う土地が出たら即決、です。
土地にいくらかけるか？
予算を「トータルコスト」で考える
実はいい家を建てた方がいい土地を買える、
ということもお話しました。
暖房負荷を抑えたいい家を建てる条件の「冬の日射取得が取れる土地か」
「買主に不利な条件が出されていないか」
などの目利きが出来て、
新着の土地もモレなくチェックできる
土地探しのパートナーがいると心強いですね。
土地は一生もの。家も一生もの。
豊かな暮らしが叶う、将来誰かが「住みたい」と思ってくれるような土地には
資産価値のある いい家が建っているのではないでしょうか。
投稿者：佐藤大治
パッシオパッシブには不動産部門があります。
家づくりを行う目線から土地もご提案。
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